אופציה בנכס מקרקעין ו/או זכות ייחודית בנכס מקרקעין

אופציה בנכס מקרקעין

זכות ייחודית ו/או אופציה בנכס מקרקעין מהי זכות ייחודית ? מהי אופציה במקרקעין ?

לפניכם הסבר קצר מהי בעצם זכות ייחודית בנכס מקרקעין, האם זכות ייחודית היא אופציה בנכס מקרקעין?

הגדרת הזכות הייחודית ו/או אופציה במקרקעין מוגדרת בסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה רכישה) תשכ"ג- 1963.

האופציה למעשה מעניקה לרוכש זכות במקרקעין בהתקיים מס' תנאים בהווה או בעתיד.

עוד בשנת 2002 פורסם ברשומות תיקון מס' 50 בחוק מיסוי מקרקעין , בו התווסף פרק מס' 5 בחוק, בו הורחב כיצד לחשב מיסוי לאופציות בנכסי מקרקעין.

עד לתיקון הנ"ל מדינת ישראל ראתה באופציה ברכישת זכות בנכס מקרקעין, אירוע המחייב מס ועליו להיות ממוסה, כך שלא הייתה חשיבות אם התקיים התנאי למימוש האופציה בפועל או לא התקיים.
כך נאלצו הצדדים ( מוכר ורוכש ) בתשלומי מיסים עפ"י חוק המקרקעין, קרי, מוכר משלם מס שבח, היטל השבחה וכל מס עד ליום המכירה והרוכש משלם מס רכישה בלבד.

התיקון שבוצע בשנות 2000 בעקבות המלצות שהומלצו ע"י וועדת רבינוביץ' שגרמה בסופו של הליך לשינוי המצב דרך ביצוע תיקון 50 .

מה בעצם קבע התיקון הנ"ל?

נקבע כי רק אופציות אשר יקראו להלן "אופציות מיוחדות" ולהם תנאים מסויימים המוגדרים בחוק מיסוי מקרקעין ייהנו הן הרוכש והן הקונה מפטור ממס.
אופציות אלו ימוסו ע"י מס הכנסה כמפורט בסעיף 2(1) לפקודת מס הכנסה וריווחי הון בהתאמה.

בכדי לקבל מעמד של אופציה ייחודית בזכות ייחודית במקרקעין פטורה ממס, עליה למלא תנאים הקבועים בחוק כדלקמן:

התנאים:
א.         דרישת הכתב.

ב.         חתימת כל הצדדים.

ג.          הסכם התחייבות בלתי חוזר למכירת הזכות במקרקעין ואשר אינה ניתנת לביטול.

ד.         בתנאים קבועים מראש וללא כל מגבלה של האופציה.

ה.         תקופת המקסימום להסכם האופציה שנתיים (24 חודשים) מיום הענקת האופציה ע"י בעל הזכות ועד לתום ארכת האופציה.
יודגש – תקופת האופציה מוגבלת ל- 24 חודשים בפעימה בודדת ו/או במצטבר.
ברכישת אופציה על חלק במקרקעין ורצון לבצע אופציה על חלק נוסף המקרקעין, על הצדדים יחול הכלל כי מועד האופציה השנייה בחלק הנוסף המקרקעין יחל מחדש.

ו.          הרוכש ישלם עבור 5% בלבד מהשווי הכללי של הזכות במקרקעין שנרכש ו/או חלופה נוספת 5% מהתמורה של המימוש שנקבעה ונחתה בהסכם האופציה בין הצדדים, הגבוהה מבניהם.
יודגש – כי יישומו של תנאי זה יחול רק בשלב מכירת האופציה של בעל הזכות במקרקעין למחזיק באופציה.

ז.          במידה ולמחזיק האופציה לא ניתנה אופציה ייחודית לו או לנציג מטעמו בזכות במקרקעין במהלך כל תקופת האופציה (24 חודשים), הצדדים חייבים למסור ולדווח למשרדי מיסוי מקרקעין בתוך 30 ימים.

המסקנות לגבי אופציה בנכס מקרקעין ו/או זכות ייחודית בנכס מקרקעין

ישנה חשיבות רבה, כאשר רוצים לממש את סחירות האופציה, לעניין תשלום מס שבח אשר יחושב לפי מחיר המכירה ביום המימוש + התמורה ששולמה למוכר בגין נתינת אופציה מוקדמת.
אין ספק כי שימוש מושכל תוך ביצוע תכנון מס מוקדם ע"י בעלי מקצוע המתמחים והעוסקים בכך, יביא בהכרח לחיסכון גדול בתשלומי המס.
יש לשים לב כי כאשר ממשים את האופציה שווי המכירה לעניין חישוב השבח הוא מחיר המימוש בתוספת התמורה ששולמה למוכר בשל הענקת האופציה לראשונה.

הכותב הינו עו"ד ומגשר העוסק בענייני משפחה, עריכת צוואות, ירושות, הגשת התנגדויות לצוואות וירושות , הסכמי ממון ומקרקעין . 

השאר תגובה





נגישות